Historicamente, os proprietários de imóveis comerciais de médio porte (CRE) têm, em sua maioria, mantido a energia solar à distância.
Por que a energia solar no telhado foi tão difícil de vender para aplicações comerciais e industriais (C & I)? Uma combinação de prazos curtos de locação de inquilinos, incentivos divididos entre inquilinos e proprietários e longos períodos de retorno que colidiram com o cenário acelerado de locação.
De acordo com John Lind, vice-presidente sênior de originação de C&I da Aspen Power, isso está finalmente mudando. A queda dos preços dos módulos e as promessas de sustentabilidade ajudaram, mas uma mudança no mercado desempenhou um papel maior.
“O crescimento da energia solar comunitária realmente abriu uma classe de ativos que era historicamente difícil”, disse Lind à pv magazine USA. “Se o seu inquilino controla o medidor e ele fica lá apenas por três a cinco anos, ele não corresponde ao prazo de 20 anos de um contrato solar típico.”
No passado, isso significava que os proprietários ficavam presos à instalação de pequenos sistemas que mal compensavam as cargas de HVAC do escritório ou ignoravam totalmente a energia solar.
O surgimento da energia solar comunitária virou essa equação de cabeça para baixo. Em vez de dimensionar os sistemas para a carga imprevisível de um inquilino, os proprietários podem maximizar seus telhados e vender energia fora do local para assinantes locais.
Isso libera os proprietários de CRE de ter que se preocupar com a rotatividade rápida ou inesperada e ajuda a fazer mais sentido lógico colocar painéis em um telhado, já que seu valor não mudará com a rotatividade do cliente.
“Realmente não importa quem é o inquilino”, acrescentou, “porque estamos vendendo a energia para a comunidade. Em vez de apenas construir um sistema de 500 quilowatts para atender ao consumo de energia do local, posso maximizar o espaço com um sistema de cinco megawatts e vendê-lo de volta para obter receita para assinantes da comunidade e, por sua vez, pagar o aluguel do proprietário do prédio.
“Com isso, vêm economias de escala e aumento do aluguel total e por megawatt”, observou Lind.
O próprio setor imobiliário industrial está crescendo, mas é um momento complicado para a energia solar.
A aprovação do projeto de lei do orçamento federal e uma recente ordem executiva devem tornar muito mais complicado para os projetos solares serem concluídos, já que muitos créditos fiscais importantes serão eliminados nos próximos meses.
Ainda assim, para muitos proprietários, a economia continua atraente.
A energia solar comunitária criou uma nova fonte de receita passiva de aluguel que flui diretamente para a receita operacional líquida (NOI), que é uma métrica chave para a avaliação de propriedades.
“Se você pode alugar seu telhado e gerar aluguel, isso aumenta o valor do edifício”, explicou Lind.
Para grandes varejistas ou outros proprietários-usuários semelhantes, os contratos de compra de energia ainda fazem sentido financeiro. Por outro lado, explicou Lind, os arrendamentos de telhados podem ressoar melhor com investidores imobiliários puros porque proporcionam fluxos de caixa mais estáveis.
Para desenvolvedores como a Aspen, a chave é a flexibilidade que lhes permite criar um plano que corresponda à tolerância ao risco e ao mercado de cada cliente.
A turbulência política, no entanto, complica o valor final desse aluguel.
Embora a receita de aluguel de energia solar deva teoricamente aumentar o NOI e o valor da propriedade, Lind observou que os investidores ainda o descontam devido ao risco político percebido e a um mercado imaturo. Não é visto no mesmo nível que o aluguel do inquilino, pelo menos ainda não.
E o sinal do projeto de lei orçamentária de que o apoio federal pode mudar rapidamente provavelmente apenas aprofundará essa abordagem conservadora.
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